法律提示：安置房到底能不能買的問題，這篇文章一次性說個(gè)透
前言
關(guān)于安置房的定義和優(yōu)缺點(diǎn)的問題，已是一個(gè)老生常談問題。但隨著規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的拔高、法律法規(guī)的出新、人民群眾理念和向往不斷提升，安置房問題似乎又是一個(gè)歷久彌新的話題。本文將從安置房的優(yōu)劣勢出發(fā)，驀然回首，那人卻在燈火闌珊處——安置房的優(yōu)勢越來越明顯；想說愛你不容易——安置房的劣勢無法回避；在文章最后的總結(jié)部分，發(fā)表個(gè)人不周到的獨(dú)見，供所有讀者批評指正。歸根結(jié)底，關(guān)乎置業(yè)者的一個(gè)問題就是安置房到底能不能買。今天，我們一次性說個(gè)透。
一、驀然回首，那人卻在燈火闌珊處——品質(zhì)安置房開始涌現(xiàn)
1、價(jià)格便宜，比同區(qū)位商品房小區(qū)低約40-60%。
以鄭州地區(qū)為例，安置房的價(jià)格要比同地區(qū)的商品房價(jià)格低40%-60%，甚至低很多。前段時(shí)間鄭東新區(qū)平安大道的安置房龍興嘉園爆出了1.6萬元的單價(jià)，想象一下，在周邊茉莉公館、悅龍臺、善水上境3.5-4.0萬均價(jià)的情況下，是不是買到即賺到？更何況周邊鄭大一附院、高端商品房小區(qū)環(huán)伺、中小學(xué)、高鐵公園、東風(fēng)渠和北龍湖等鄭州當(dāng)下頂級的水系資源。甚至規(guī)劃的鄭州地鐵12號線在平安大道龍興嘉園附近就有一個(gè)站點(diǎn)。但就是這樣的合村并城安置房小區(qū)價(jià)格在1.6-1.8萬元左右即可拿下，所以說單價(jià)優(yōu)勢是安置房的第一優(yōu)勢不為過。
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龍興嘉園安置區(qū)所在區(qū)位（紅框）
2、基本是現(xiàn)房，看見即所得，買到即入住
以鄭州為例，隨著四環(huán)以內(nèi)無城中村的步伐進(jìn)一步推進(jìn)。開發(fā)商、政府、村委或居委等各方聯(lián)合參與模式下的拆遷安置工程，以雨后春筍般的速度在鄭州這片熱土中一一呈現(xiàn)。由于交付體量過大，每家每戶安置房屋套數(shù)有余。在扣除商品房新房和存量房的市場絕對占有率之后，鄭州的安置房個(gè)個(gè)都是現(xiàn)房實(shí)景。
現(xiàn)房實(shí)景的好處自然不必多說，首先就是不用多掏兩三年的房租，早點(diǎn)入住是最現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢。
其次，先看后買，比靠運(yùn)氣般去賭買到某些開發(fā)商品質(zhì)期房是不是要靠譜太多？看了所有的配套、品質(zhì)之后入手購買的，誠信交易的契約精神展現(xiàn)的淋漓盡致，你要是還維權(quán)豈不是違反契約精神？！由此，看見即所得，買到即入住，當(dāng)下安置房的第二大優(yōu)勢當(dāng)之無愧。
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鄭州本土開發(fā)商承建的某安置房實(shí)圖
3、品質(zhì)優(yōu)秀的安置房小區(qū)開始涌現(xiàn)
近兩年，隨著政府規(guī)劃和城建水平的提高，一些品質(zhì)安置房小區(qū)開始涌現(xiàn)。運(yùn)氣好的是能夠遇到不少品質(zhì)安置房，比如河南本土開發(fā)商系列，永威開發(fā)的十八里河安置區(qū)、美景集團(tuán)開發(fā)陳砦新區(qū)安置房、華瑞開發(fā)的孫莊安置房等等，都是近幾年內(nèi)涌現(xiàn)出來了的好評如潮安置房。
甚至毫不夸張的說，在逃避不過商品房交房即維權(quán)的命運(yùn)今天，鄭州少數(shù)安置房的品質(zhì)可以吊打個(gè)別宇宙級房企開發(fā)的商品房。不信看下面的實(shí)景圖。
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十八里河新區(qū)安置房實(shí)圖
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陳砦新區(qū)安置房實(shí)圖
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孫莊安置區(qū)實(shí)拍
怎么樣，經(jīng)歷了價(jià)格、現(xiàn)房、品質(zhì)洗腦三板斧之后，是不是心動了？
看完安置房賣家秀，是不是要繼雙十一剁手節(jié)之后，要繼續(xù)買買買了？
是不是覺得勞資買的宇宙級房企、全國top10的開發(fā)商房子踏馬的還不如這些？
憋著急，憋說話，下面我們要進(jìn)入潑涼水環(huán)節(jié)，安置房的那些老生常談的弊端一一道來，但這一次我們更側(cè)重其中的法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、想說愛你不容易——盤點(diǎn)安置房的弊端有哪些？
1．只有居住屬性沒有交易屬性，升值空間幾乎沒有
由于安置房的規(guī)劃建設(shè)與商品房的開發(fā)走的是一套不同的流程與手續(xù)，大多數(shù)安置房小區(qū)不能夠最終辦理《房屋所有權(quán)證書》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》。即便是剛開始購買的時(shí)候大媽們一再答應(yīng)可以辦證也不能輕易相信。沒有不動產(chǎn)權(quán)證書，自然就沒有了商品或者是交易屬性。沒有交易屬性，潛在轉(zhuǎn)手、接手購房者都會考慮其中的法律風(fēng)險(xiǎn)與政策風(fēng)險(xiǎn)而避而遠(yuǎn)之，價(jià)格就自然上不去。自然而然，即便是很好的區(qū)域位置，房子的升值空間也極其有限。
鄭州超過50%的安置房在辦理房產(chǎn)證方面都有問題，雖然你去買的時(shí)候可能答應(yīng)的很好，但事實(shí)上能不能辦下來都是兩碼事，這個(gè)也是開發(fā)商不好決定的問題，而沒有房產(chǎn)證，這個(gè)房子在升值方面就會有問題，以后再出手也會有問題。
2. 不能走按揭流程，基本上一次性付款
2018年樓市、2019年樓市很多城市很多開發(fā)商，打出了9折甚至8折購房的優(yōu)惠旗號。相比于安置房而言，商品房如果能一次性付款優(yōu)惠力度尚且如此之大。但是安置房因?yàn)闆]有正規(guī)的五證，不能走商業(yè)貸款的按揭流程，絕大多數(shù)都是一口價(jià)、一次性。而且在商品房一次性付款有大優(yōu)惠的前提下，一次性去買一套沒有交易屬性的安置房優(yōu)勢并不明顯。
3.房屋拆遷后可能得不到合理補(bǔ)償
2017年全國兩會上，李克強(qiáng)總理答記者問中針對住宅使用權(quán)70年到期后怎么辦的問題這樣回復(fù)：有恒產(chǎn)者有恒心。國務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。住宅是一種特殊的商品，特殊在于它的房地一體不分離，也就是說國家給了你土地使用權(quán)限是70年，但是70年到期后你的房子還是完好如初的話，國家可以繼續(xù)延長土地使用期限，房屋繼續(xù)合法存續(xù)。（至于購房者是否要像開發(fā)商那樣繳納后期的出讓金、繳納多少，目前討論沒有任何意義，因?yàn)檫@個(gè)完全取決于幾十年后的法律更新及新政策。）
但安置房不同，特別是較早的安置房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理等都存在諸多問題，指不定20年后30年后一個(gè)批文就又要?jiǎng)硬鸢仓?，由于沒有正規(guī)的購房手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證明，在安置補(bǔ)償?shù)膯栴}上很容易在村委、拆遷戶主、購房人等之間產(chǎn)生法律糾紛。
4.多數(shù)安置房的小區(qū)的綜合品質(zhì)不佳
小區(qū)的品質(zhì)屬性受多重因素影響，首先就是小區(qū)的硬性指標(biāo)，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量的問題，這個(gè)問題想必不再贅述，看看鄭州大多數(shù)的安置房外立面就知道了。
比如容積率動輒4.0以上甚至5.0以上，容積率高人均共同空間就狹小，平均土地面積上更多的建筑面積，于是呈現(xiàn)在我們眼前的就是二梯八戶、四梯十幾戶的大平層；比如綠化率，多數(shù)安置房小區(qū)的綠化率較低，多層次綠化更無從談起，缺乏維護(hù)、私毀侵占等問題突出；比如沒有規(guī)劃地下停車位的問題，電動車、三輪車、汽車等與行人混流在小區(qū)內(nèi)部，隨之就產(chǎn)生了安全隱患潛伏、公共空間侵吞、居住品質(zhì)下降等一系列問題.....太多比如.....
其次就是小區(qū)的軟性指標(biāo)，比如違規(guī)住改商問題，幾乎所有的安置房都存在違規(guī)住改商的問題，美容店、美甲店、寵物驛站、午托班、網(wǎng)吧、超市、五金店等充斥著一樓甚至高層。更不用說諸如物業(yè)管理、居住人員的綜合素質(zhì)的問題。
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鄭州市區(qū)內(nèi)某安置房小區(qū)外部
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鄭州經(jīng)開區(qū)某安置房小區(qū)內(nèi)部
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鄭州某商品房小區(qū)一樓欲經(jīng)營便利店
本樓幾乎每戶業(yè)主都掛條幅反對
5.原有土著文化濃厚，融入感不強(qiáng)
住過安置區(qū)的鄭漂一族一定不陌生如下生活場景：晚上下班停車的時(shí)候，沒有規(guī)劃地下停車場，在人車混流的小區(qū)內(nèi)找了20分鐘后終于找到一個(gè)小空位，這時(shí)候一個(gè)大媽出來說這是人家的自家車位，再下一次你會發(fā)現(xiàn)一個(gè)年久失修的凳子放在車位上以示主權(quán)。
再比如，七月流火、仲夏之夜，加班狗的你走進(jìn)單元門洞的時(shí)候，總感覺有幾個(gè)老奶奶坐在門口圍坐一圈搖著蒲扇看著你，此刻你感覺自己不僅是一個(gè)租戶，更TM是個(gè)外星人。
再比如某家老人駕鶴仙去，聽了昨晚大半夜的鄉(xiāng)村重金屬之音，以為第二天是周六可以美美地睡到自然醒，但好夢不長的你被早晨八點(diǎn)的節(jié)奏繼續(xù)帶起。。。
安置房小區(qū)里基本以兩類人為主：原有土著村民和剛立足城市的年輕租客們，甚至還有極少數(shù)人群的比如傳銷等。人員流動性比較大，原有土著文化濃厚，最終的結(jié)局就是沒有融入感。
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圍觀的吃瓜群眾
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鄭東新區(qū)姚夏璐某安置房小區(qū)大門口
三、寫在最后的幾句話
1、安置房不適合當(dāng)下90%的置業(yè)者。因?yàn)楫?dāng)下置業(yè)者基本都是8090后年輕人，他們更明白自己的需求到底是什么，他們圖的也許不是便宜，而是為的能夠住上10年、20年甚至30年不用更換的一個(gè)家。畢竟，人生能有幾個(gè)10年？！于是我們懂了，懂了為什么濱河國際新城某商品房小區(qū)出現(xiàn)了一樓業(yè)主拆墻毀綠、私改陽臺、經(jīng)營便利店，被全小區(qū)業(yè)主集體反對甚至維權(quán)的事件。這可能是鄭州商品房歷史上，首次不是針對開發(fā)商的維權(quán)事件。因此，如果是純粹圖便宜的話，建議安置房避而遠(yuǎn)之。一套同面積的安置房全款，和一套品質(zhì)商品房小區(qū)的三成首付款幾乎相當(dāng)?shù)那闆r下，商品房顯然更符合大多數(shù)購房人的初心。
2、盡可能地走中介流程的方式購買。不是說所有的人都不能碰安置房，如果運(yùn)氣好能夠遇上一些品質(zhì)安置房，也僅僅是純粹是為了居住，也剛好具有地緣優(yōu)勢，家里有現(xiàn)錢又不想背負(fù)二三十年的房貸是可以入手購買的。拆遷安置戶是親戚朋友更好，或者是花錢通過中介公司簽合同的方式去購買安置房。多一份合同，就多了一層約束。多一分專業(yè)，就更多了一層保障。
3、非買不可的話，要注意的法律風(fēng)險(xiǎn)。每個(gè)人的實(shí)際情況不同，如果非要購買安置房的話，要注意以下法律風(fēng)險(xiǎn)：
（1）前文所述，找一個(gè)中介公司簽合同，保障雙方的權(quán)利與義務(wù)。
（2）讓被拆遷安置戶的近親屬（配偶、父母、子女等）在購房合同上簽字，以防止將來的糾紛。
（3）讓出賣人簽保障無抵押、無擔(dān)保、無夫妻共同債務(wù)或者夫妻同意出售的聲明。
（4）合同中約定，房屋出售后將來的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)利均一并轉(zhuǎn)讓，無任何異議的字樣。
（5）多咨詢律師、公職人員和懂行的人，多一分專業(yè)，多一份保障。（當(dāng)然和律師聊天可能會產(chǎn)生費(fèi)用）。
4、題外話：公租房的風(fēng)險(xiǎn)。除了安置房一般不能碰之外，公租房也是一個(gè)無法回避且風(fēng)險(xiǎn)較多的問題。且不說一旦分到公租房，不能買任何商品房的問題。前段時(shí)間公安聯(lián)合房管部門，宣稱公租房五年后可以購入的已經(jīng)涉嫌詐騙。在鄭州當(dāng)下政策環(huán)境下，公租房沒有任何交易屬性。如果購買二手的公租房或者是通過花錢運(yùn)作弄公租房名額，99.99%都是騙局
5、黎明前的黑暗，安置房終歸要走上市之路。2016年11月25日，無錫國土資源官網(wǎng)發(fā)布了《市政府關(guān)于做好市區(qū)征地拆遷安置住房上市交易相關(guān)工作的通知》；2017年5月19日，鄭州市新型城鎮(zhèn)化工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)出《關(guān)于試點(diǎn)推進(jìn)安置房網(wǎng)簽工作的通知》等等。這些文件的出臺都是在說滿足一定條件下，安置房可以辦證、交易、過戶等問題。有價(jià)值的東西就有交易的屬性，這是商品的屬性，更是潮水的方向。但由于與上位法物權(quán)法、土地管理法、房地產(chǎn)管理辦法等法律的沖突、銜接等諸多的問題，這會是一個(gè)漫長的過程，在這些規(guī)范化市場化的東西還遠(yuǎn)遠(yuǎn)都沒有到來之前，我們的態(tài)度依然是慎重又慎重。
6、多交一個(gè)律師朋友，這不單單是為了置業(yè)。在美國有句諺語：人的一生一定要至少交四個(gè)朋友，醫(yī)生朋友、警察朋友、記者朋友、律師朋友。醫(yī)生可以呵護(hù)你的身體健康，警察可以讓你少走邪路彎道，記者可以替你發(fā)聲吶喊，律師可以維護(hù)你的合法權(quán)利。買房置業(yè)也是如此，多一個(gè)律師朋友也許能早點(diǎn)搞清楚當(dāng)中的法律陷阱。這不單單是為了置業(yè)，更為了擁有一個(gè)更好的生活。
愿天下
人人有所居
