?上海只有使用權(quán)的房子，到底能不能買呢？?上海使用權(quán)房子的前世今生！
原標(biāo)題：?上海只有使用權(quán)的房子，到底能不能買呢？?上海使用權(quán)房子的前世今生！
大家知道嗎，在上海存在一種極小眾的房子
它可以居住，但是實(shí)際居住者并不擁有產(chǎn)權(quán)，叫做使用權(quán)房
其實(shí)，使用權(quán)房在上海二手交易市場(chǎng)上也是一種極為特殊的房子
不僅總價(jià)低、占據(jù)無可復(fù)制的地段、還不占用產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房名額，它和普通房子一樣可以居住可以落戶
什么才是使用權(quán)房，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的房子，與產(chǎn)權(quán)房又有什么不一樣，到底能不能買才是更值得我們關(guān)注的
于是，我實(shí)地踩盤看了上海市中心幾個(gè)使用權(quán)的房子之后
發(fā)現(xiàn)這類產(chǎn)品雖然有這么多的優(yōu)勢(shì)，但它們依然存在不少灰色空間需要注意
上海只有使用權(quán)的房子，到底能不能買呢？上海使用權(quán)房子的前世今生！
01
先和大家科普一下，什么叫做使用權(quán)房
上海的使用權(quán)房基本上房齡都很老
一般都是193x年、195x年、197x年居多，大多數(shù)都很老舊，最老的房齡高達(dá)近100年
如果要分產(chǎn)品類型來看，大致有三種：一是新式里弄、老公寓、老洋房，二個(gè)是七八十年代的老公房，三是私人搭建棚戶區(qū)
這種產(chǎn)品的小區(qū)名字也好辨認(rèn)，比如xx邨、xx里、xx公寓
上海只有使用權(quán)的房子，到底能不能買呢？上海使用權(quán)房子的前世今生！ 上海只有使用權(quán)的房子，到底能不能買呢？上海使用
為什么會(huì)有這樣的使用權(quán)房呢
由于歷史原因遺留下來的，舊上海以前的房子，是解放前大戶人家、政府高官的住宅，后來這些人離開之后就空置了
現(xiàn)在歸屬國(guó)家所有，當(dāng)時(shí)會(huì)安置一些人進(jìn)去居住，最早整棟是一戶人家，后來分給幾戶使用，一般廚房、衛(wèi)生等設(shè)施多數(shù)為公用
當(dāng)然，也有一些是沒有房子住的人自己搭建的棚戶區(qū)
這些使用權(quán)房沒有房產(chǎn)證，但是有房卡，類似這種公有住房使用證
上海只有使用權(quán)的房子，到底能不能買呢？上海使用權(quán)房子的前世今生！
至于說上海有多少使用權(quán)房，其實(shí)是沒有一個(gè)整體數(shù)據(jù)的，但大多集中在市中心老城區(qū)，黃浦、靜安、徐匯等，郊區(qū)也會(huì)有但是很少
隨著上海這些年拆遷，這些老的使用權(quán)房也越來越少了，部分使用權(quán)房多集中在市中心
在這樣的背景下，也決定了它在二手市場(chǎng)上的特殊性
首先，使用權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)
使用權(quán)房也叫房卡房，業(yè)主只有居住的權(quán)力沒有產(chǎn)權(quán)，但是可以轉(zhuǎn)讓、落戶
使用權(quán)房轉(zhuǎn)讓交易，一般無任何稅費(fèi)；
可轉(zhuǎn)讓交易的使用權(quán)房分國(guó)有產(chǎn)和國(guó)經(jīng)產(chǎn)，區(qū)別僅僅在于稅費(fèi)，國(guó)有產(chǎn)不需要交稅費(fèi)，但是國(guó)經(jīng)產(chǎn)使用權(quán)房物業(yè)需要收取轉(zhuǎn)讓價(jià)2%的費(fèi)用
其次，同樣也限購(gòu)，只有上海戶籍才可以購(gòu)買
上海早幾年就已經(jīng)對(duì)使用權(quán)房的交易做了限制，具體的限購(gòu)細(xì)則在上海2019年《上海市公有住房差價(jià)交換辦法》的通知中有說明
→上海戶籍家庭，只有1套或0套房，可以購(gòu)買
→上海戶籍單身，名下沒有房才可以購(gòu)買
還有一點(diǎn)是不可以貸款，需要支付全款購(gòu)買，從這兩點(diǎn)來看就已經(jīng)把大多數(shù)購(gòu)房者排除在外了
這種使用權(quán)房不占用產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房名額，一般情況下，可以先買使用權(quán)房后買產(chǎn)權(quán)房，但是先產(chǎn)權(quán)房后使用權(quán)房不可以
好了，了解這些之后，我們?cè)賮砜纯茨切┦褂脵?quán)房都是什么樣的
02
接下來，帶大家看看上海三種不同類型的使用權(quán)房
這一次我實(shí)地看了3種使用權(quán)房小區(qū)，基本上都是在上海靜安區(qū)、黃浦區(qū)這種老城區(qū)
因?yàn)榻ㄔ斓臅r(shí)間都比較久了，極少有一些品相好的，除了這個(gè)小區(qū)
靜安別墅在使用權(quán)房中已經(jīng)算是天花板豪宅級(jí)別了，單價(jià)達(dá)20-25萬(wàn)/平
靜安別墅
很有記憶點(diǎn)的紅色復(fù)古建筑，坐落在一條時(shí)尚又熱鬧的小街道上，距離網(wǎng)紅打卡建筑張園只有一條小馬路之隔
第一眼看到這個(gè)小區(qū)的時(shí)候只覺得顏值超高，沒想到的是，靜安別墅還是掛銅牌的歷史保護(hù)建筑
已經(jīng)有90多年的歷史了，因?yàn)橹敖?jīng)過修繕，所以從外立面看品相還是很不錯(cuò)
有種修舊如舊的感覺，細(xì)細(xì)看一下還能找到它保留老建筑的特色，比如紅色磚墻、光明牛奶箱、花格窗戶等
這個(gè)使用權(quán)房占據(jù)著上海無可復(fù)制的地段
位于南京西路板塊，附近1公里上海各大知名商場(chǎng)，上海恒隆廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)、興業(yè)太古匯等
不僅如此，還對(duì)口學(xué)區(qū)三梯隊(duì)靜安威海路三小，小孩上學(xué)步行就能到達(dá)
本身靜安別墅就是比較熱門的一個(gè)小區(qū)，有的人就是喜歡上海市中心這種老房子，很有上海歷史底蘊(yùn)的感覺，這邊的生活氛圍也比較濃厚
接下來這個(gè)使用權(quán)房，則是存在于一個(gè)房子比較混雜的環(huán)境中
慈惠北里
這個(gè)小區(qū)的名字叫做慈惠北里，相鄰還有一個(gè)慈惠南里
它不是那種建筑風(fēng)格統(tǒng)一的獨(dú)立小區(qū)，而是由各個(gè)不同建筑形態(tài)的房子組成
這里有石庫(kù)門建筑、有公寓洋房、還有掛銅牌的優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑，你會(huì)發(fā)現(xiàn)好像每個(gè)房子長(zhǎng)得都不太一樣
因?yàn)闅v史遺留的原因，每棟房子風(fēng)格迥異，也變成了使用權(quán)房一種獨(dú)特的風(fēng)貌
里面的房子和普通住宅也不一樣，有的三層歸屬一戶人家，有的三層分別住著三戶不同的人家
每一家分得的面積也不相同，比如一層雖然只有一戶人家，但是卻分成了2個(gè)使用權(quán)房
一個(gè)4平米左右的儲(chǔ)物間+一個(gè)一居室，各自算一個(gè)使用權(quán)，還不能合二為一
哪怕在同一層，一套房都有可能被分割出一部分，作為第二使用權(quán)房
而有時(shí)候明明是一個(gè)使用權(quán)房，卻被分在不同樓層，有時(shí)候衛(wèi)生間甚至不在同一層，需要到樓上去
還有一種建于1930年左右的新式里弄
看上去就像棚戶區(qū)的那種自建房，很多人根本無法想象里面的居住環(huán)境
安樂坊
在南京西路上有一個(gè)小區(qū)叫做安樂坊，房齡已經(jīng)非常老了，算一算已有93年
從外部看，它是那種只有二層、三層的低矮建筑，樓間距本來就很小還堆滿了雜物
這種老房子最尷尬的地方就是廚衛(wèi)合用
一般廚房都是在一樓由幾家人合用，有幾個(gè)灶臺(tái)就有幾戶人家共用，大家各用各自的區(qū)域誰(shuí)也不干涉
第一次見這種排布的衛(wèi)生間，像極了公廁，衛(wèi)生間被分成三個(gè)迷你的獨(dú)衛(wèi)，同樣也是三戶人家各自用一個(gè)
能看到有的廚房就這樣隨意搭建在通道上、甚至是樓梯間的轉(zhuǎn)角平臺(tái)上
如此局促的公共空間，突然給人一種群租的既視感，而這是絕大部分使用權(quán)房難以避免的坑
走到內(nèi)部，樓道里面很黑完全沒有采光，隔音很差，而且那種木制樓梯走起來咯吱咯吱響
往往實(shí)際使用面積比房卡面積更大，因?yàn)槭褂脵?quán)房沒有公攤，不存在得房率的問題，房卡上的面積就是實(shí)際使用面積，還會(huì)有附贈(zèng)面積
比如你買了一套20平米的使用權(quán)房，實(shí)際可能有30平米，過道、以及公用的廚房衛(wèi)生間，這些公區(qū)不計(jì)入在內(nèi)
但它的戶型會(huì)很奇怪，完全不符合現(xiàn)在主流戶型設(shè)計(jì)
有這樣分門的，中間有一條過道把臥室和衛(wèi)生間分隔開，平常上廁所都會(huì)很麻煩
總之，這種使用權(quán)房建設(shè)年代太久，戶型早已經(jīng)過時(shí)了，設(shè)計(jì)有些不合理，如果真的要住進(jìn)去大概率不會(huì)很舒服
03
上海真實(shí)交易市場(chǎng)中，買使用權(quán)房的都是哪些人
作為一種小眾產(chǎn)品，也決定了這種使用權(quán)房只面向上海很小一部分人
第一種，為了學(xué)區(qū)
上海使用權(quán)房是可以掛戶口的，不少買使用權(quán)房的人目的就是為了孩子上學(xué)
據(jù)中介說，有一些客戶純粹為了掛戶口，所以低總價(jià)的使用權(quán)房更好賣，一套掛牌114萬(wàn)只有4平米左右的房子，目前客戶出價(jià)已經(jīng)到140萬(wàn)
上海大部分優(yōu)質(zhì)教育資源都集中在市區(qū)，學(xué)區(qū)房又是價(jià)格居高的一類產(chǎn)品，相比來看在市區(qū)那些總價(jià)低的使用權(quán)房成本更低
第二種，就是通過買房獲得收益的人
使用權(quán)房在二手交易的時(shí)候有一些優(yōu)勢(shì)，一是不需要稅費(fèi)，二是不占用產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房名額
現(xiàn)實(shí)中，很少的一部分人會(huì)買來自住，就連中介都會(huì)勸說可以考慮一下其他產(chǎn)品
關(guān)于使用權(quán)房大家可能會(huì)關(guān)心的兩個(gè)問題，我也幫各位打聽到了
第一個(gè)，使用權(quán)房有沒有可能轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房
以前部分使用權(quán)房有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，但是現(xiàn)在很難了
有的小區(qū)既有使用權(quán)房也有產(chǎn)權(quán)房，比如光華里、林邨、延安中路955弄等，因?yàn)橛胁糠址孔釉诰艓啄甑臅r(shí)候轉(zhuǎn)為了產(chǎn)權(quán)房
據(jù)中介說，以前可能管的比較松或者關(guān)系過硬，有渠道可以轉(zhuǎn)，但是現(xiàn)在使用權(quán)房不太可能轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房了
第二個(gè)，使用權(quán)房會(huì)不會(huì)被拆遷
確實(shí)有已經(jīng)拆遷了的使用權(quán)房小區(qū)，比如張園，2019年張園保護(hù)性征收生效，至于說其他各個(gè)小區(qū)到底能不能拆遷還真的說不準(zhǔn)
實(shí)際上，還是從數(shù)據(jù)上看使用權(quán)的性價(jià)比，這是3個(gè)產(chǎn)權(quán)房各自的租售比
至少都需要50年左右
舉個(gè)例子，安樂坊一套12平使用權(quán)房，總價(jià)210萬(wàn)，租金3500元/月，租售比為1:600，至少需要50年才能回本
因?yàn)槭褂脵?quán)房很少有成交記錄，房?jī)r(jià)實(shí)際漲幅不好說，從中介口中了解到使用權(quán)房前幾年漲的快，直到限購(gòu)之后開始趨于平穩(wěn)
04
綜合以上來看，使用權(quán)房多是老房子，且居住體驗(yàn)較差，租售比較低
并不建議各位購(gòu)買
如果你是想買來住最不建議了，因?yàn)椴粍澦?，房子太老太小居住起來不方便，在好地段品相又好的使用?quán)房很難找
同樣一筆預(yù)算完全可以買更大品質(zhì)更好的房子
除非你真的很喜歡住市中心老房子，對(duì)城市有獨(dú)特的情懷，就是想要體驗(yàn)一下不一樣的居住氛圍
這種小眾產(chǎn)品類型房子，本身就不符合現(xiàn)代人居住需求，三年-五年后可能面臨置換，還要面臨沒有找到合適的接盤人的風(fēng)險(xiǎn)
如果是買來投資，購(gòu)買使用權(quán)房也要格外謹(jǐn)慎，因?yàn)槠毡樽馐郾鹊停績(jī)r(jià)漲的也不那么高了，除非是那種核心地段且品相好的房子
也還是會(huì)有一些家長(zhǎng)買使用權(quán)房掛學(xué)位，畢竟總價(jià)低也不占用購(gòu)房名額
本質(zhì)上，不管從形態(tài)、類別，能夠購(gòu)買的人群，決定了使用權(quán)房注定成為只面向很小眾的一部分人
