保障性商品房到底值不值得買？

今年10月，廈門市一次性推出兩個批次的保障性商品房共計(jì)8000套，面向本市無住房家庭，以出售方式提供，銷售均價全部按照各項(xiàng)目房源市場評估價的45％確定。不少滿足條件，而手里又剛好有點(diǎn)資金的市民紛紛出手申請，但是保障性商品房到底值不值得買，你真的想清楚了嗎？

根據(jù)廈門市保障性住房管理相關(guān)規(guī)定，保障性商品房只能自住，不得出租，不得用于經(jīng)營，不得違規(guī)轉(zhuǎn)讓。同時，申請家庭成員通過購買、繼承、受贈等途徑在本市擁有其他住房的，應(yīng)當(dāng)退出保障性商品房。未退出保障性商品房的，不動產(chǎn)登記部門不予辦理其他住房的購房合同備案或權(quán)屬登記手續(xù)。

簡單地說就是，這套房子你只能自己居住，不能通過房子來獲取收益，如果覺得房子小了，想換套大的，或者是手里突然有一筆錢想在本市再買一套房子進(jìn)行投資，那就必須先退掉這套房子。

一、房屋交付5年內(nèi)退房

根據(jù)廈門市相關(guān)規(guī)定，保障性商品房自合同約定的房屋交付時間起未滿5年的，不得上市轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)為普通商品房，但購房家庭可向市住房保障行政管理部門或其指定機(jī)構(gòu)申請回購。有些人可能會覺得政府回購是按回購時的市價乘以購買時的折扣率，再不濟(jì)也就是退回當(dāng)初自己交的購房款。其實(shí)不然，政策規(guī)定回購價格＝原購房價－原購房價*年折舊率*房屋交付年限。年折舊率按1.43％執(zhí)行，房屋交付年限＝收回房屋年月／房屋交付年月。并且，購房家庭還需要按規(guī)定繳交購房及退房（回購）涉及的相關(guān)稅費(fèi)。

按照上述規(guī)定，如果你購買保障房5年內(nèi)想要退房，那肯定是要虧掉一些購房款的，光房屋折舊一年就要扣掉1.43％，還不算回購時的相關(guān)稅費(fèi)。

二、房屋交付5年后出售或退房

根據(jù)規(guī)定，保障性商品房自合同約定的房屋交付時間起滿5年，且已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的，可以選擇按以下方式辦理：（1）申請上市轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)為普通商品房，應(yīng)按規(guī)定繳交土地收益等相關(guān)價款，土地收益等相關(guān)價款=(上市交易指導(dǎo)價*不動產(chǎn)登記面積-原購房價)*55%,上市交易指導(dǎo)價按屆時市住房保障行政管理部門公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。(2)向市住房保障行政管理部門或其指定機(jī)構(gòu)申請回購，市住房保障行政管理部門或其指定機(jī)構(gòu)同意回購的，回購價格=上市交易指導(dǎo)價*不動產(chǎn)登記面積-(上市交易指導(dǎo)價*不動產(chǎn)登記面積-原購房價)*55%,上市交易指導(dǎo)價按屆時市住房保障行政管理部門公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。因上市轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)為普通商品房繳交土地收益等相關(guān)價款或交由回購的，應(yīng)按規(guī)定繳交相關(guān)稅費(fèi)。

翻譯一下就是，5年后你想把保障房賣掉，沒問題，但是要把利潤分55％給政府，如果賣不掉，那么政府也可以按照上市指導(dǎo)價并扣除55%的利潤進(jìn)行回購。這個時候就看當(dāng)?shù)亟?年的房地產(chǎn)市場走勢情況了，如果這5年內(nèi)房地產(chǎn)市場一片大好，那么賣掉保障房所獲得的利潤可能會低于你用買保障房的錢去付商品房首付，然后在兩年內(nèi)進(jìn)行1-2次置換最終所獲得的收益。

說了那么多，那么保障房到底值不值得買呢？首先，如果未來5年內(nèi)你沒有換房的打算，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場相對平穩(wěn)，預(yù)期不會出現(xiàn)暴漲或暴跌行情的話，那么還是推薦購買保障房的，但是需要特別注意的是，這5年里，你的這筆錢就套在房子里了，如果有特殊情況需要變現(xiàn)，那只能是虧本讓政府進(jìn)行回購。如果對未來房地產(chǎn)市場上漲預(yù)期較高，或者是未來5年內(nèi)可能要考慮換房的，特別是目前還處于單身狀態(tài)的，那么建議還是用買保障房的錢作為首付先買一套小一點(diǎn)的，然后逐步置換到理想的戶型。