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提問：包帥，你好，我是北京工作，住在燕郊，工作單位就在東邊，通勤還算方便。目前沒有在北京買房的打算，近期關(guān)注了一下燕郊本地市場，看到某音平臺有人推薦買老破大，說老破大已經(jīng)與新房有足夠大的價差。

現(xiàn)在的老破大的價是次新的7.5折，個別小區(qū)老破大的價是次新的5.5折。我理解是因為人們不喜歡老破大，所以才會出現(xiàn)7.5折。記得前幾年人們是不買老破大的，請問包租公老破大到底值不值得買呢？

回答：首先要指出，你的價分析很籠統(tǒng)，不具備探討的基礎(chǔ)。房產(chǎn)圈就是這樣包容的群體，不管背景是什么樣的，只要參與買賣房子，都自然成為圈內(nèi)一員。現(xiàn)在甚至很多不買賣房子的人，也在摻一腳進(jìn)來，可謂烏龍混雜。你們看到的很多內(nèi)容，完全沒有框架。

房子的微觀分析，國內(nèi)暫時沒有研究機構(gòu)介入，更沒幾個人能說的清楚。在國外確實有研究房產(chǎn)價值和價各的學(xué)科，但基本都是生搬硬套，不結(jié)合實際市場情況，更別說適應(yīng)中國國情了。真實啟蒙大家學(xué)習(xí)房產(chǎn)知識的，是來自不同行業(yè)、喜愛鉆研房產(chǎn)的一小撮人，他們用自己打拼多年的經(jīng)驗，不斷揣摩著國內(nèi)房產(chǎn)的規(guī)律。

而像你碰到的人，就屬于沒有什么硬實力。老破大和次新的價走勢關(guān)系，很簡單，就是周期的先后關(guān)系。但是里面有很多的限定條件，聽我們說出來，你自然懂，但是要自己摸索需要一段時間。房價走勢線并非平滑曲線，你要把整體拆分，窺探到內(nèi)部的版塊輪動。我們談?wù)摰囊?guī)律，是在關(guān)注的小區(qū)范圍內(nèi)發(fā)生。從2021年開始，不再期待大水漫灌的壯觀景象?？删褪怯腥藢W(xué)藝不精，還喜歡隨時使用，把規(guī)律用到自己的場景中，根本不適用的。這個時代，加速成長就是要共贏，找比你強的人合作。

核心版塊的老破大，我們一直在持續(xù)關(guān)注。不管是7.5折，還是5.5折，只要價合理就可以買。影響單價的可不是僅有面積因素。而你說的燕郊恰巧不是核心版塊。雖然在環(huán)京區(qū)域來說，燕郊是龍頭地位，但整個京津冀來看，目前燕郊還需觀望?？纯从卸嗌偃?，買前亢奮盼漲，買后沮喪入坑。避免入坑，同名公號咨詢。

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提問：請問包租公大佬，這幾個月都在找中介挑房子，看到花鄉(xiāng)的房價便宜，是否值得入手？看了您的文章，我學(xué)到了很多，怕有什么硬傷，還請問您的建議？感謝！

回答：在閱讀我文章的朋友中，價各與價值是個老問題，在看我的問答，建議多學(xué)習(xí)之前的文章。盡快跟上大家的進(jìn)度。

北京的二手房價沒有無緣無故的價低，如果價低一定是有問題的?；ㄠl(xiāng)這個板塊整體比較荒涼空曠，管理混亂、環(huán)境一般，沒有什么住宅。還有新發(fā)地一類的大市場，對房價并沒有提升效果。區(qū)域被多條鐵路隔斷，導(dǎo)致不少小區(qū)邊上還有鐵路經(jīng)過，噪音和振動感很明顯。等等因素，都是讓花鄉(xiāng)板塊價較低的原因。

新手買房，不賠即賺?；ㄠl(xiāng)不值得投資，如果自住需求，也應(yīng)該盡量往北方臨近區(qū)域考慮。具體看哪個小區(qū)，看來找我咨詢。