為什么買房還那么重要？
老師，XX項(xiàng)目投資可不可以？XX項(xiàng)目適合自住還是投資？在后臺留言咨詢的廣大樓粉中，總會涉及到這樣的問題。
其實(shí)，這是需求不明確的一種表現(xiàn)。為什么這樣說呢？因?yàn)?，提問者對意向?xiàng)目缺乏最基礎(chǔ)的了解，或者說，對項(xiàng)目的賣點(diǎn)沒有全盤的掌握。歸根結(jié)底，是對自己為什么買房認(rèn)知不夠深刻的展現(xiàn)。
當(dāng)然，作為買房才與房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生交集的圈外人，有什么樣的疑問都是無可厚非的。畢竟，動輒幾十上百萬的支出，誰不想優(yōu)中選優(yōu)，買個安心呢！
剛需是個偽命題
我們回到買房這種行為上看，通常都會對為什么買房有一些約定俗成的定義，比如說自住和投資，而自住中又會有剛需、剛改、改善（三改、四改……）等等。
這些都是從購買房屋的用途層面作的簡單界定，并無不妥。但是，仔細(xì)推敲你會發(fā)現(xiàn)，在買房這件事情上，并沒有所謂的自住與投資的區(qū)別，因此，也就不存在前述的剛需或剛改的說法了。
事實(shí)上，剛需是個偽命題！
這是【昆明樓市】相關(guān)課堂或置業(yè)講座上，文鋒老師反復(fù)提及的一個論斷。
其實(shí)，這是有別于房屋用途的定義之外的另一個維度的提法。
為什么可以這樣說呢？因?yàn)?，在買房這個行為中，自住需求下剛需的說法，實(shí)際上可以判定為是一種投資行為。
滿足住的需求，靠租房就可以滿足，并不一定非要買。
但是，涉及到買，就會客觀存在賣的可能（即便一直自住，但在房價持續(xù)上漲、以及房屋不能滿足自住需求的情況下，賣的動能就越大）。購房者一買一賣的過程，不就是投資的行為了么？
同樣，剛改、改善需求，也涉及到房產(chǎn)的購買，也同樣可以認(rèn)為是一種投資行為。因此，綜合來看，買房確實(shí)是一種投資行為。與買多大、買在哪、花多少錢，甚至是需不需要貸款都沒有關(guān)系，有關(guān)系的是你買不買不得起，或者說，你想不想買！
房產(chǎn)投資看什么？
既然，買房是一種投資行為，那么，應(yīng)該就很容易理解，很多人買房時會特別關(guān)注區(qū)位、配套、價格等要素的原因了。因?yàn)?，這些要素會是房產(chǎn)保值增值的重要保障。
要舉例，就不得不說炙手可熱的巫家壩區(qū)域。巫家壩5000畝中央公園、集聚的企業(yè)總部基地、縱橫交錯的路網(wǎng)及13處軌道交通，還有地下城的恢弘規(guī)劃……在昆明的城建史上，如此豪華的配套絕無僅有。因此，也成就了巫家壩當(dāng)之無愧的昆明C位。
與區(qū)域優(yōu)勢和配套相對應(yīng)的是，巫家壩區(qū)域的整體房價水平，目前已經(jīng)成為昆明房價的標(biāo)桿區(qū)域。也就是說，此前投資巫家壩的購房者，其實(shí)在短短的一兩年內(nèi)，已獲得了很好的投資回報。
這是昆明其他區(qū)域無法比擬的！
我們知道，投資行為，是基于買、賣兩端的一種價值交換方式。就要求既要有買的眼光，又要有賣的考量。買它時的亮點(diǎn)是什么，將來賣給誰？多少錢值得買，多少錢再賣？這是一本深奧的生意經(jīng)。
說到這里，回到最開始XX項(xiàng)目投資可不可以的問題，基本上就迎刃而解了。你只要弄清楚項(xiàng)目的賣點(diǎn)是什么，未來漲多少賣給什么人（買方市場有多大）？就大致可以判斷這個項(xiàng)目投資可不可以了！
當(dāng)然，前面提到的區(qū)位、配套、價格……都只是房產(chǎn)外在價值的一些衡量因素，對應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型格局、整體空間，以及可改造性等內(nèi)在價值，也是房產(chǎn)價值的重要承載要素。
拿大家比較熟悉的戶型來說，其最直接的考量因素就是幾室?guī)仔l(wèi)、格局如何、有無小黑屋、開間多大、得房率高不高等等。這些與戶型相關(guān)的關(guān)注點(diǎn)，構(gòu)成了衡量一個戶型好壞的基本要素。
但是，在沒有最好，只有更好的戶型進(jìn)階過程中，戶型對于購買的刺激作用有逐漸衰弱的趨勢，反而，在戶型設(shè)計(jì)的全行業(yè)整體提升之后，購房者對于房屋拓展性的需求，卻在與日俱增。
這或許，就是消費(fèi)者對于老三件（吃住用老三件，對應(yīng)的廚房、餐廳，臥室、客廳，洗浴、儲物空間等）審美疲勞的一種現(xiàn)實(shí)寫照。
會變身的房子怎么樣？
既然消費(fèi)者有審美疲勞，那么，有沒有什么時新的產(chǎn)品呢？
不得不說，開發(fā)商在購房人群的研究上，從來沒有閑著。在禁墅令還沒出臺前，就已經(jīng)開始用城市大平層產(chǎn)品來豐富消費(fèi)者的人居體驗(yàn)了。而一直備受年輕人喜愛的LOFT產(chǎn)品，也通過不斷優(yōu)化賣出了花樣。
毋庸置疑，開發(fā)商在產(chǎn)品上的與時俱進(jìn)，正在迎合多元化的消費(fèi)需求。只是，大多產(chǎn)品的提升沒能跳出居住和投資的界限，要么在居住性上死磕到底，要么在投資賣點(diǎn)上大費(fèi)周折。始終沒能在單一產(chǎn)品用途多樣性上有所建樹。
不過，可喜的是，我們看到一些具有產(chǎn)品力優(yōu)勢的房企已經(jīng)開始行動了，其利用LOFT產(chǎn)品的空間優(yōu)勢，在功能性上大做文章，通過宜住宜商的平衡與綜合考量，用百變空間實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多樣的可能性探索。
在昆明，位于巫家壩核心區(qū)的中南·云境LOFT產(chǎn)品就是這樣的案例。其89㎡的LOFT戶型最大限度能做到四室三衛(wèi)的功能承載，實(shí)屬罕見。更不可思議的是，整個戶型可以根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行2鑰匙或4鑰匙的戶型改造。
也就是說，89㎡的戶型，最多能隔出四個戶型，而且每戶均設(shè)單獨(dú)的入戶門。
這些是如何實(shí)現(xiàn)的呢？
從產(chǎn)品來看，其4.5米的層高為垂直空間的發(fā)揮留足了余地，6.4米的開間和9.3米的進(jìn)身則從平面上實(shí)現(xiàn)了面積利用的最大化。
與其他同類產(chǎn)品不同的是，整個產(chǎn)品的無梁設(shè)計(jì)，使得頂層空間的使用，不用因規(guī)避房梁而出現(xiàn)各種尷尬。同時，在框架結(jié)構(gòu)上最大化的減少承重墻對于空間使用的影響。
也正因?yàn)槿绱耍瑸楫a(chǎn)品的百變提供了無限可能。加之大面積使用的落地玻璃等，使得整個LOFT空間不會因各種變形而影響到采光。
從投資角度看，LOFT產(chǎn)品不限購、不限貸的先天政策優(yōu)勢，在投資上擺脫了各種限制。而中南·云境LOFT產(chǎn)品的可變身特性，使其在需求的切合上有著很好的廣度。結(jié)合需求的靈活改造，可以滿足自住或出租的需求，同時還可以用于酒店、民宿、辦公等不同用途。
我們拿位于CBD（萬達(dá)廣場）旁，同樣是LOFT戶型的H公寓來算一筆賬，其在2014年中下旬開售時（2016年中旬交付），折算單價接近1W/㎡（精裝修），但目前，從掛出的二手房源上看，基本都是1.5W/㎡的起價，最高的甚至掛到2.3W/㎡以上的價格。
短短的3年時間，其依托城市CBD的紅利已實(shí)現(xiàn)了價格的翻番。而更令人驚詫的是，H公寓LOFT戶型的平均租金已超3000元/月，這個租金水平，甚至比二環(huán)內(nèi)一些三室戶型的次新房還要高。
H公寓有例在先，與其類似的中南·云境坐落于巫家壩十字中軸之上，其LOFT產(chǎn)品就在總部基地旁，大堂入口正對飛虎大道。未來巫家壩CBD所形成的商業(yè)氛圍和消費(fèi)支撐，勢必將托起區(qū)域價值投資的尖峰。
既然買房的行為實(shí)際上是一種投資，那么，從這種創(chuàng)新性產(chǎn)品的百變性來看，一切需求都算是浮云了。
由此，為什么買房還會顯得那么重要嗎？
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