公寓房到底能不能買？
最近不知道哪股妖風(fēng)，太原的公寓房市場(chǎng)又有翻紅的跡象，大量單價(jià)6000多元，總價(jià)20萬的公寓房充斥著朋友圈。
公寓房又便宜，位置也不錯(cuò)，還不限購，還真不錯(cuò)哎！
就有朋友問我，公寓房到底能不能買？
還有的朋友連公寓和住宅有什么區(qū)別也沒搞明白！
今兒個(gè)，給大家講講什么是公寓房？
公寓和住宅有什么區(qū)別？
公寓房有什么優(yōu)缺點(diǎn)？
什么是公寓？
簡(jiǎn)單講，公寓是商業(yè)地產(chǎn)中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式，土地為公共用地，多梯多戶的表現(xiàn)形式，其最大的特點(diǎn)是宜商宜住，主要表現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)偏小，物業(yè)管理集中，配套設(shè)施上比較完善。
公寓和住宅有什么區(qū)別和優(yōu)缺點(diǎn)？
1、產(chǎn)權(quán)年限不同
公寓和住宅最明顯的區(qū)別就是產(chǎn)權(quán)年限了。雖然房屋的使用沒有限制，可是土地的使用年限是有時(shí)間限制的。通常，土地使用年限會(huì)分為40年、50年和70年，其中，工業(yè)用地為50年，住宅用地為70年，而商業(yè)用地只有40年，使用年限比較短，到期后需要續(xù)費(fèi)使用。
2、水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同
住宅的水、電都是民水、民電。而公寓屬于商用住房，水電費(fèi)都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來收取的。商水、商電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)各自城市實(shí)際情況定制，一般都比住宅收費(fèi)高出不少。
3、居住舒適度不同
一般住宅是封閉式管理，有小區(qū)環(huán)境，人員相對(duì)穩(wěn)定；公寓大多開放式管理，不僅可以居住，也可以商用，人員流動(dòng)性高，無小區(qū)環(huán)境，舒適性差；并且公寓房一般都是幾梯N戶，居住戶數(shù)較多，舒適度自然低一些。
4、落戶規(guī)定不同
買太原的房子都是可以落戶上學(xué)的。公寓是在商業(yè)用地上建起來的項(xiàng)目，是商業(yè)性質(zhì)，因而不能落戶。上學(xué)也是根據(jù)戶口進(jìn)行的，所以上學(xué)買公寓也是不行的。
5、稅費(fèi)不同
公寓和住宅要繳納的稅費(fèi)也是不同的，前者會(huì)比后者負(fù)擔(dān)更多的稅費(fèi)支出。拿個(gè)稅來說，如果同時(shí)滿足家庭僅有的住宅、購買時(shí)間超過五年，則免交個(gè)稅，但如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)，則不管什么情況都要繳納個(gè)稅，契稅等等稅費(fèi)也都是按照高標(biāo)準(zhǔn)收取的，算下來還不少哦。
6、使用功能不同
住宅呢，只供居住，公寓不僅有居住的性質(zhì)，還有商務(wù)辦公的性質(zhì)。不少小型企業(yè)選擇在公寓、soho、loft等商住樓辦公，相比辦公寫字樓投入更低，而住宅名義上是不能用來商業(yè)辦公的，且不能注冊(cè)公司。
7、購買首付比例不同
太原的住宅首付最低30%，公寓則需要50%的首付，不過公寓大多戶型較小，不會(huì)有太大壓力。
公寓的優(yōu)缺點(diǎn)都很明顯，不限購，地理位置不錯(cuò)，可以注冊(cè)公司，好出租等等，但是轉(zhuǎn)手難度大，過戶費(fèi)高等等。
那么公寓房到底能不能買呢？
當(dāng)然是可以買的，短期不會(huì)換手，婚前自住或者長期出租，地段可靠，周邊配套齊全，物業(yè)服務(wù)至少正規(guī)，那就是可以買的。
但是大仙兒還是不建議大家買公寓
為什么呢？
太原沒有公寓的土壤。
婚前算是自己的一套財(cái)產(chǎn)保障，也可以買套公寓給自己注冊(cè)公司辦公使用，說的都沒錯(cuò)，前提是住宅是否可以替代，
是的，公寓有的，住宅都可以解決，而公寓卻達(dá)不到住宅的效果。
有的朋友也說了，公寓房價(jià)格便宜啊，
說的沒錯(cuò)，你賣的時(shí)候，也會(huì)很便宜的，你用20萬買來的公寓，現(xiàn)在50萬賣出了，稅費(fèi)需要多少呢？
契稅4%（2萬元）+增值稅5.3%（2.65萬元）+個(gè)人所得稅20%（6萬元，購買和售出的差價(jià)=30萬）+550元工本費(fèi)=107050元
這僅僅是過戶費(fèi)，買公寓要貸款，利率在基準(zhǔn)利率的情況下再上浮30%（4.9*130%=6.37%左右），排除住宅上浮的基數(shù)，那也高出住宅不少。
誰買你的公寓，自己得算算購房成本吧。
同樣的住宅呢？
最后，為什么說太原沒有公寓的土壤呢，還是因?yàn)樘娜丝谔?，北上廣深這樣的超一線城市，因?yàn)橄拶徎蛘叩鹊鹊脑?，很多人只能買公寓，公寓之間的交易也非常的頻繁，而太原呢，住宅空置率有多少？這樣的城市，公寓，性價(jià)比實(shí)在不高。
所以在太原來說，公寓只適合兩種人，
一種是做生意，買公寓自己用來辦公，當(dāng)工作室。有錢不賣。
另一種就是婚前買公寓，自己可以住，以后結(jié)婚出租出去。有閑不用。
不賣，它還是它，一賣就發(fā)現(xiàn)，不是這回事兒了。
大仙兒是賣房子，但是不賣良心。不能不管適不適合，忽悠你買了再說。
就這樣吧。
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