撿漏、踩坑？法拍房能不能買，這些要點(diǎn)須注意！封面天天見·熱點(diǎn)評說

封面新聞?dòng)浾?余思函 實(shí)習(xí)生 曾詩雨

過去，由于法拍房不限購的特殊性，被消費(fèi)者視為了價(jià)值洼地。

但根據(jù)最高人民法院最新發(fā)布的《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》文件顯示，自2022年1月1日起法拍房在全國范圍內(nèi)被納入限購指標(biāo)，這也進(jìn)一步體現(xiàn)了房住不炒的政策基調(diào)。

即便如此，低于市場價(jià)的優(yōu)惠力度，還是讓不少預(yù)算有限的購房者對法拍房感到心動(dòng)。那么，法拍房是漏還是坑？購買前又需要注意什么？

今天，封叔帶你一一揭曉。

全面了解，謹(jǐn)防法拍房的坑

法拍房，顧名思義，是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)業(yè)主無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權(quán)。

在購買法拍房之前，我們需要了解法拍房有哪些風(fēng)險(xiǎn)。

第一，法拍房可能存在產(chǎn)權(quán)不明的問題。如該房源有兩個(gè)以上的實(shí)際擁有者，當(dāng)雙方持不同意見時(shí)，則無法過戶。其次，很多法拍房的被執(zhí)行人還可能存在多頭負(fù)債的情況，甚至在不同城市負(fù)債，而購房者要厘清這種多頭債權(quán)、多次抵押的債務(wù)關(guān)系是較為困難的，后患無窮。

第二，購買法拍房的稅費(fèi)不同于普通二手房，交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)一般情況下均由購買者一方承擔(dān)。基于被執(zhí)行人（房主）是主要稅種的納稅義務(wù)人，但履約能力惡化，無力繳納稅費(fèi)，多數(shù)法院在《競買公告》或《競買須知》中會(huì)率先聲明由買受人承擔(dān)一切稅費(fèi)。同時(shí)，還可能存在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)等問題，這就直接增加了買受人的競買成本。

第三，法拍房可能存在租約風(fēng)險(xiǎn)。法律規(guī)定買賣不破租賃，即租賃合同不隨房屋產(chǎn)權(quán)人的變更而失效。如果拍到帶租約的法拍房，后期的房屋租賃清退會(huì)耗費(fèi)一定的時(shí)間和成本。

第四，法拍房可能存在瑕疵。在進(jìn)行房屋拍賣之前，公開信息往往僅對瑕疵部分進(jìn)行簡單描述，而不會(huì)注明房屋可能存在的質(zhì)量、居住等問題，這也導(dǎo)致競拍人無法全面了解拍賣房屋的現(xiàn)狀及可能存在的問題。

預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，把握法拍房機(jī)遇

近年來，伴隨著房價(jià)一路攀升，法拍房的價(jià)格對于置業(yè)者來說可謂是真香。按照拍賣程序，法院拍賣房產(chǎn)之前一般會(huì)委托專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)的價(jià)格評估，而這個(gè)價(jià)格一般都低于市場行情價(jià)，與此同時(shí)，法院為了吸引更多人參與競價(jià)，通常會(huì)設(shè)置比評估價(jià)更低的起拍價(jià)。

一般情況下，第一次起拍價(jià)通常是評估價(jià)的七折，或是八折，甚至是市場價(jià)。法拍房一拍流拍后，法院會(huì)進(jìn)行二次拍賣，通常二拍的價(jià)格會(huì)是一拍的八折或九折。如：評估價(jià)為100萬元，一拍價(jià)格為八折，流拍后的二拍價(jià)格為八折，即一拍價(jià)為100*80%=80萬元，二拍價(jià)格為100*80%*80%=64萬元。按照規(guī)定，房產(chǎn)可以拍賣三次，只要房產(chǎn)流拍，價(jià)格就會(huì)進(jìn)行折扣，因此到了三拍，經(jīng)過幾次折扣之后，價(jià)格可謂十分優(yōu)惠了。

謹(jǐn)慎抉擇，量力選擇是否購置

權(quán)衡法拍房的利弊，可以看出低價(jià)格和高風(fēng)險(xiǎn)是并存的。對于法拍房是否值得入手，應(yīng)當(dāng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，量力選擇是否購買。為此，封叔列出了以下選擇法拍房的建議。

要做到對法拍房知根知底。全面了解法拍房的產(chǎn)權(quán)問題，規(guī)避過戶和辦理后續(xù)相關(guān)業(yè)務(wù)帶來的麻煩；對于有孩子上學(xué)落戶和上學(xué)名額的購房者，要了解何時(shí)能兌現(xiàn)。對于法拍房的抵押、債務(wù)以及擔(dān)保情況也需要做全面的評估，對于未清場的、風(fēng)險(xiǎn)較大的法拍房盡量不碰。

盡量選取由當(dāng)?shù)胤ㄔ号馁u的本地房產(chǎn)。如成交后期真出現(xiàn)了麻煩事，也更容易解決，更有保障。畢竟跨區(qū)或者跨市執(zhí)法，執(zhí)法效率會(huì)受一定程度的影響。

通過正規(guī)渠道的房源發(fā)布渠道了解法拍房源，謹(jǐn)防黑中介利用信息不透明牟利。目前，法院只在七大平臺(tái)發(fā)布司法拍賣信息，除了阿里拍賣和京東拍賣平臺(tái)外，還有人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)、工商銀行融e購、北京產(chǎn)權(quán)交易所。對于通過其他競買渠道購買司法拍賣物品，大家一定要謹(jǐn)慎，切勿因小失大。

前期做好法拍房租賃關(guān)系調(diào)查。拍賣公告中，一般會(huì)寫明是否帶有租約。但在參拍前，要查清租客身份，判斷是真實(shí)租客在租，還是被執(zhí)行人與債主簽訂了長期抵債租賃（一般超過10年），或是在法院不知情的背景下房主的親朋對房屋私自出租，甚至是被執(zhí)行人為了干擾法拍私自與案外人簽訂的無效租賃，從而確定租約的種類以及判斷解決租約的實(shí)際成本。如果解決租約的成本過高，那么購房者就要慎重考慮是否值得參拍。

要在該出手時(shí)就出手。購買法拍房需要競拍人有慧眼識珠的能力，在競拍前完整地評估該房產(chǎn)，對于經(jīng)過多方評估較好、無產(chǎn)權(quán)問題的法拍房可以考慮及時(shí)出手。對于不那么俏的房子則可以多加考慮，視流拍情況而作出選擇，這樣一方面能夠在流拍后得到一個(gè)比較低的起拍價(jià)，另一方面也留有充足時(shí)間對房屋進(jìn)行考察。

總之，對于預(yù)算有限的朋友，在充分了解法拍房的風(fēng)險(xiǎn)以及做好應(yīng)對措施之后，可抓住法拍房的機(jī)遇，購置屬于自己的房子。但風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存之下，法拍房不一定是最優(yōu)選擇，應(yīng)視個(gè)人情況謹(jǐn)慎做出決定，切勿盲目競拍。